{"id":2362,"date":"2026-08-02T05:00:34","date_gmt":"2026-08-02T05:00:34","guid":{"rendered":"https:\/\/pilarhomes.com.br\/panorama\/documentos-compra-imovel-luxo"},"modified":"2026-09-14T05:06:14","modified_gmt":"2026-09-14T05:06:14","slug":"documentos-compra-imovel-luxo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pilarhomes.com.br\/panorama\/documentos-compra-imovel-luxo","title":{"rendered":"Documentos para compra de im\u00f3vel de luxo: passo a passo"},"content":{"rendered":"<p><em>Escrito por: Rodrigo Bellotto, Corretor parceiro PilarHomes | \u00daltima atualiza\u00e7\u00e3o: 30 de agosto de 2026<\/em><\/p>\n<h2>Principais li\u00e7\u00f5es deste artigo<\/h2>\n<ul>\n<li>\n<p>Reunir documentos pessoais e financeiros completos do comprador e c\u00f4njuge, com rastreabilidade clara da origem dos recursos, para atender \u00e0s exig\u00eancias regulat\u00f3rias de 2026.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Verificar a matr\u00edcula atualizada e todas as certid\u00f5es negativas do im\u00f3vel, como IPTU, condom\u00ednio e \u00f4nus reais, para garantir que n\u00e3o existam d\u00e9bitos propter rem ou irregularidades construtivas.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Solicitar certid\u00f5es forenses do vendedor em todas as comarcas de domic\u00edlio anterior, incluindo negativa de fal\u00eancia, protestos e interdi\u00e7\u00e3o, para reduzir o risco de passivos ocultos.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Executar a sequ\u00eancia correta, com c\u00e1lculo e pagamento do ITBI, lavratura da escritura e registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, para efetivar a transfer\u00eancia legal da propriedade.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Para uma due diligence completa e segura em im\u00f3veis de luxo em S\u00e3o Paulo ou Curitiba, <a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/www.pilarhomes.com.br?utm_source=blogpost&amp;utm_medium=agent&amp;utm_campaign=ia&amp;utm_content=alwayson&amp;utm_term=conteudo\">acesse o PilarHomes<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Contexto e prepara\u00e7\u00e3o<\/h2>\n<p>O comprador deve iniciar a coleta de documentos com clareza sobre quatro pontos: o or\u00e7amento dispon\u00edvel e sua origem comprov\u00e1vel, as prioridades de localiza\u00e7\u00e3o e tipologia do im\u00f3vel, os prazos para conclus\u00e3o da transa\u00e7\u00e3o e eventuais restri\u00e7\u00f5es pessoais, como regime de casamento, s\u00f3cios ou necessidade de financiamento.<\/p>\n<p>O processo completo, da reuni\u00e3o de documentos pessoais ao registro da escritura no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, costuma levar de 30 a 90 dias. O prazo varia conforme a complexidade do im\u00f3vel, o perfil do vendedor e a necessidade de financiamento banc\u00e1rio, que adiciona vistoria e aprova\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito. Restri\u00e7\u00f5es condominiais sobre reformas ou uso e a emiss\u00e3o de certid\u00f5es em comarcas diferentes tamb\u00e9m podem alongar o cronograma.<\/p>\n<p>Principais itens a reunir antes de come\u00e7ar:<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p><strong>Documentos pessoais<\/strong> do comprador e c\u00f4njuge, quando houver.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Comprovantes de origem dos recursos<\/strong> que ser\u00e3o utilizados na compra.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Certid\u00f5es pessoais atualizadas<\/strong> do comprador.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Crit\u00e9rios de busca definidos<\/strong>, como localiza\u00e7\u00e3o, metragem e padr\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Prazos internos<\/strong> para conclus\u00e3o da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Informa\u00e7\u00f5es sobre regime de casamento<\/strong> ou estrutura societ\u00e1ria, no caso de pessoa jur\u00eddica.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Mini-gloss\u00e1rio<\/h2>\n<ul>\n<li>\n<p><strong>Matr\u00edcula:<\/strong> registro individualizado do im\u00f3vel no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, com hist\u00f3rico de titularidade, \u00f4nus e averba\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Certid\u00e3o de \u00f4nus reais:<\/strong> documento que lista encargos registrados sobre o im\u00f3vel, como hipotecas, aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias, penhoras e usufrutos.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>ITBI:<\/strong> Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis, tributo municipal devido pelo comprador no momento da transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Escritura p\u00fablica:<\/strong> ato lavrado em cart\u00f3rio de notas que formaliza o acordo de compra e venda entre as partes.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Registro:<\/strong> ato que inscreve a escritura no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis e transfere a propriedade ao comprador.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>CNDT:<\/strong> Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bitos Trabalhistas, emitida pela Justi\u00e7a do Trabalho.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos (CND):<\/strong> documento que atesta a inexist\u00eancia de d\u00e9bitos fiscais perante a Receita Federal ou outros \u00f3rg\u00e3os.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Habite-se:<\/strong> alvar\u00e1 municipal que certifica que a constru\u00e7\u00e3o foi conclu\u00edda conforme o projeto aprovado.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o:<\/strong> situa\u00e7\u00e3o em que a venda de um bem pode ser anulada por credores do vendedor, porque a aliena\u00e7\u00e3o o tornou insolvente, conforme o artigo 792 do CPC.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Propter rem:<\/strong> obriga\u00e7\u00e3o que acompanha o bem independentemente de quem seja o propriet\u00e1rio, como d\u00edvidas de IPTU e taxas condominiais.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>N\u00famero \u00fanico (CIB):<\/strong> identificador digital nacional <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/www.normasbrasil.com.br\/norma\/instrucao-normativa-2030-2021_416289.html\">criado em 2021<\/a> pelo Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro para vincular matr\u00edculas, dados fiscais e registros cadastrais de cada im\u00f3vel.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Passo 1 \u2013 Documentos pessoais e financeiros do comprador<\/h2>\n<p><strong>Objetivo:<\/strong> comprovar a identidade, a capacidade civil e a origem l\u00edcita dos recursos utilizados na aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>A comprova\u00e7\u00e3o de origem dos recursos \u00e9 uma exig\u00eancia central em transa\u00e7\u00f5es acima de R$ 1 milh\u00e3o. <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/practiceguides.chambers.com\/practice-guides\/real-estate-2026\/brazil\/trends-and-developments\">A due diligence para aquisi\u00e7\u00f5es de alto valor no Brasil exige verifica\u00e7\u00e3o de conformidade com a Receita Federal, status na D\u00edvida Ativa e origem do capital<\/a>, especialmente ap\u00f3s a entrada em vigor da <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/legalink.net\/en\/publications\/newsletters\/normative-instruction-no-22902025-what-foreign-investors-need-to-know-about-brazils-new-beneficial\/7378\">Instru\u00e7\u00e3o Normativa n\u00ba 2.290\/2025, vigente desde janeiro de 2026<\/a>, que ampliou o escrut\u00ednio sobre a cadeia de controle e a origem do capital em transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de alto valor. A tabela a seguir lista os documentos essenciais para essa verifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<table style=\"min-width: 75px\">\n<colgroup>\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\"><\/colgroup>\n<tbody>\n<tr>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Documento<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Finalidade<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Validade<\/p>\n<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>RG e CPF (comprador e c\u00f4njuge)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Identifica\u00e7\u00e3o civil<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Sem prazo<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Certid\u00e3o de casamento ou nascimento<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Regime de bens e capacidade<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>90 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Comprovante de resid\u00eancia<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Domic\u00edlio fiscal<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>90 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Declara\u00e7\u00e3o de IR (\u00faltimos 2 anos)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Comprova\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio e renda<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Exerc\u00edcio vigente<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Extratos banc\u00e1rios (\u00faltimos 6 meses)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Origem dos recursos<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Data de emiss\u00e3o<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Contrato de c\u00e2mbio (para recursos do exterior)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Regularidade cambial<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Data da opera\u00e7\u00e3o<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Resultado esperado:<\/strong> documenta\u00e7\u00e3o pessoal completa, com rastreabilidade clara dos recursos e consist\u00eancia entre patrim\u00f4nio declarado e valor da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<blockquote>\n<p><strong>\u26a0 Erros comuns<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\n<p>Apresentar extratos banc\u00e1rios com hist\u00f3rico insuficiente para justificar o valor da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Utilizar remessas internacionais por aplicativos de varejo sem gera\u00e7\u00e3o de contrato de c\u00e2mbio formal. <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/under500k.ai\/blog\/the-2026-brazil-real-estate-pivot\">Especialistas recomendam que recursos do exterior entrem pelo sistema formal de c\u00e2mbio, com contrato banc\u00e1rio que vincula nome e finalidade \u00e0 opera\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Ignorar o regime de casamento, que pode exigir a assinatura do c\u00f4njuge na escritura.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Como corrigir:<\/strong> solicitar ao banco um hist\u00f3rico consolidado de movimenta\u00e7\u00f5es e, para recursos do exterior, utilizar institui\u00e7\u00f5es financeiras autorizadas pelo Banco Central que emitam contrato de c\u00e2mbio formal.<\/p>\n<\/blockquote>\n<h2>Passo 2 \u2013 Matr\u00edcula atualizada e certid\u00f5es negativas do im\u00f3vel<\/h2>\n<p><strong>Objetivo:<\/strong> confirmar a titularidade, identificar \u00f4nus registrados e verificar a regularidade fiscal e condominial do im\u00f3vel.<\/p>\n<p>A matr\u00edcula atualizada em inteiro teor deve ser lida do verso para a frente, com confer\u00eancia de que cada \u00f4nus registrado foi cancelado por averba\u00e7\u00e3o. Em 2026, a verifica\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m deve incluir a consist\u00eancia com o <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/under500k.ai\/blog\/the-2026-brazil-real-estate-pivot\">Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), que criou um n\u00famero \u00fanico digital para vincular matr\u00edcula, dados fiscais e cadastrais de cada im\u00f3vel<\/a>. Os documentos abaixo ajudam a garantir a regularidade completa do im\u00f3vel.<\/p>\n<table style=\"min-width: 75px\">\n<colgroup>\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\"><\/colgroup>\n<tbody>\n<tr>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Documento<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Onde obter<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Validade<\/p>\n<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Matr\u00edcula atualizada (inteiro teor)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Certid\u00e3o de \u00f4nus reais<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Certid\u00e3o negativa de IPTU<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Prefeitura de SP ou Curitiba<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Declara\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o condominial<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Administradora do condom\u00ednio<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Habite-se e averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Prefeitura \/ Cart\u00f3rio<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Sem prazo, com verifica\u00e7\u00e3o de averba\u00e7\u00e3o<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>D\u00e9bitos de IPTU e taxas condominiais s\u00e3o obriga\u00e7\u00f5es propter rem e transferem-se ao comprador independentemente de quem os gerou, conforme o artigo 130 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional e o artigo 1.345 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<blockquote>\n<p><strong>\u26a0 Aten\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\n<p>Im\u00f3veis com constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o averbada, em que a \u00e1rea real \u00e9 maior que a registrada, podem gerar multas municipais, impedir financiamento e bloquear o registro da escritura.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Em Curitiba, para im\u00f3veis em condom\u00ednios nos bairros Batel, \u00c1gua Verde e Cabral, <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/imovia.ai\/o-que-verificar-antes-de-comprar-apartamento-usado-em-curitiba\">\u00e9 recomend\u00e1vel revisar atas de assembleia condominial e demonstrativos financeiros dos \u00faltimos exerc\u00edcios para identificar obras estruturais planejadas ou inadimpl\u00eancia elevada<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Em S\u00e3o Paulo, \u00e9 prudente verificar a certid\u00e3o de valor venal para confirmar que o valor cadastral est\u00e1 compat\u00edvel com o valor de transa\u00e7\u00e3o declarado.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<h2>Passo 3 \u2013 Certid\u00f5es negativas e verifica\u00e7\u00e3o forense do vendedor<\/h2>\n<p><strong>Objetivo:<\/strong> identificar passivos do vendedor que possam comprometer a validade da transfer\u00eancia ou gerar \u00f4nus futuros sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/phc.adv.br\/certidoes-negativas-na-compra-de-imovel-quais-pedir\">Desde a Lei 14.382\/2022, as certid\u00f5es forenses deixaram de ser requisito de validade ou de boa-f\u00e9 do comprador, mas continuam sendo a principal ferramenta de gest\u00e3o de risco, porque existem passivos que a matr\u00edcula n\u00e3o revela<\/a>, como d\u00edvidas fiscais em regime de execu\u00e7\u00e3o ou atos ineficazes sob a Lei 11.101\/2005.<\/p>\n<p>As certid\u00f5es devem ser solicitadas em todas as comarcas onde o vendedor teve domic\u00edlio, e n\u00e3o apenas onde o im\u00f3vel est\u00e1 localizado. Para vendedores pessoa jur\u00eddica, \u00e9 necess\u00e1rio incluir contrato social, ata de elei\u00e7\u00e3o de administradores e certid\u00e3o simplificada da Junta Comercial.<\/p>\n<table style=\"min-width: 75px\">\n<colgroup>\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\"><\/colgroup>\n<tbody>\n<tr>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Certid\u00e3o<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>\u00d3rg\u00e3o emissor<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Validade<\/p>\n<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Negativa de d\u00e9bitos federais (CND\/CPEND)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Receita Federal \/ PGFN<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>180 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Distribui\u00e7\u00e3o c\u00edvel (TJ estadual)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Tribunal de Justi\u00e7a<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Distribui\u00e7\u00e3o trabalhista (CNDT)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>TRT regional<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Distribui\u00e7\u00e3o criminal (TJ estadual)<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Tribunal de Justi\u00e7a<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Certid\u00e3o de protestos<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Protestos<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Fal\u00eancia e recupera\u00e7\u00e3o judicial<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Tribunal de Justi\u00e7a<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Negativa da Justi\u00e7a Federal<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Justi\u00e7a Federal<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Interdi\u00e7\u00e3o, tutela e curatela<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Tribunal de Justi\u00e7a<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>30 dias<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote>\n<p><strong>\u26a0 Erros comuns<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\n<p>Solicitar certid\u00f5es apenas na comarca do im\u00f3vel e ignorar domic\u00edlios anteriores do vendedor.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Deixar de verificar a capacidade civil do vendedor. <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/phc.adv.br\/certidoes-negativas-na-compra-de-imovel-quais-pedir\">A certid\u00e3o de interdi\u00e7\u00e3o, tutela e curatela impede transa\u00e7\u00f5es com partes sem plena capacidade civil<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Aceitar a urg\u00eancia imposta pelo vendedor para encurtar o prazo de due diligence. Press\u00e3o para abreviar a verifica\u00e7\u00e3o documental \u00e9 um sinal de alerta que pode indicar defeitos de titularidade, d\u00edvidas pendentes ou irregularidades construtivas.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<h2>Passo 4 \u2013 Sequ\u00eancia ITBI, escritura e registro<\/h2>\n<p><strong>Objetivo:<\/strong> executar a transfer\u00eancia legal da propriedade na sequ\u00eancia correta, respeitando as exig\u00eancias municipais de S\u00e3o Paulo e de Curitiba.<\/p>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/practiceguides.chambers.com\/practice-guides\/real-estate-2026\/brazil\/trends-and-developments\">A propriedade imobili\u00e1ria no Brasil s\u00f3 se transfere com o registro da escritura no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, e a lavratura da escritura p\u00fablica, isoladamente, n\u00e3o \u00e9 suficiente<\/a>. A tabela abaixo resume a sequ\u00eancia pr\u00e1tica nas duas cidades.<\/p>\n<table style=\"min-width: 75px\">\n<colgroup>\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\">\n<col style=\"min-width: 25px\"><\/colgroup>\n<tbody>\n<tr>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Etapa<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>S\u00e3o Paulo<\/p>\n<\/th>\n<th colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Curitiba<\/p>\n<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>C\u00e1lculo do ITBI<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>3% sobre o maior valor entre o de transa\u00e7\u00e3o e o valor venal de refer\u00eancia municipal<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Al\u00edquota padr\u00e3o de <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/www.legisweb.com.br\/legislacao\/?id=354067\">2,7%<\/a> sobre a base de c\u00e1lculo, que \u00e9 o maior entre o valor da transa\u00e7\u00e3o e o valor venal atribu\u00eddo pelo munic\u00edpio<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Gera\u00e7\u00e3o da guia<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Portal da Prefeitura de SP, guia DAMSP, com pagamento \u00e0 vista<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Sistema PROCEC eletr\u00f4nico, para casos judiciais e extrajudiciais<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Pagamento do ITBI<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Antes da lavratura da escritura<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Antes da lavratura da escritura<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Lavratura da escritura<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Notas em qualquer comarca de SP<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Notas em qualquer comarca do PR<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Registro da escritura<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>Prazo m\u00e9dio para registro<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>15 a 30 dias \u00fateis<\/p>\n<\/td>\n<td colspan=\"1\" rowspan=\"1\">\n<p>15 a 30 dias \u00fateis<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote>\n<p><strong>\u26a0 Aten\u00e7\u00e3o, atualiza\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria 2026<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/globallawexperts.com\/reforma-tributria-incorporao-imobiliria-2026\">O sistema de registro imobili\u00e1rio brasileiro est\u00e1 introduzindo o n\u00famero \u00fanico do CIB para cada matr\u00edcula, o que exige verifica\u00e7\u00e3o de concord\u00e2ncia entre o n\u00famero da matr\u00edcula legada e o novo identificador nacional<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/trenchrossi.com\/en\/legal-alerts\/brazilian-tax-reform-government-sets-start-dates-for-mandatory-electronic-tax-document-compliance\">O Ato Conjunto RFB\/CGIBS n\u00ba 4\/2026 estabeleceu ondas de implementa\u00e7\u00e3o de documentos fiscais eletr\u00f4nicos para IBS e CBS entre agosto de 2026 e janeiro de 2027<\/a>. Transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias entram nas ondas posteriores, e compradores e vendedores devem confirmar com o cart\u00f3rio e com a administradora do condom\u00ednio se h\u00e1 impacto nos documentos de quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>O ITBI e o IPTU permanecem fora do regime IBS\/CBS e continuam sendo recolhidos conforme as legisla\u00e7\u00f5es municipais vigentes.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<h2>Passo 5 \u2013 Due diligence espec\u00edfica para im\u00f3veis de alto padr\u00e3o em S\u00e3o Paulo ou Curitiba<\/h2>\n<p><strong>Objetivo:<\/strong> identificar riscos adicionais t\u00edpicos de im\u00f3veis de alto valor nas duas cidades, como passivos ambientais, irregularidades construtivas e restri\u00e7\u00f5es condominiais.<\/p>\n<p>Im\u00f3veis de alto padr\u00e3o em S\u00e3o Paulo e Curitiba muitas vezes ocupam \u00e1reas com hist\u00f3rico de uso misto ou pr\u00f3ximas a zonas de preserva\u00e7\u00e3o ambiental, o que torna a verifica\u00e7\u00e3o de passivos ambientais especialmente relevante. Assim como os d\u00e9bitos fiscais e condominiais mencionados no Passo 2, <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/practiceguides.chambers.com\/practice-guides\/real-estate-2026\/brazil\/trends-and-developments\">passivos ambientais tamb\u00e9m se vinculam ao im\u00f3vel em car\u00e1ter propter rem sob a Lei 6.938\/1981 e obrigam o comprador mesmo sem que ele tenha causado a infra\u00e7\u00e3o, conforme reafirmado pelo STJ no Tema 1.204<\/a>. Licen\u00e7as ambientais do IBAMA e dos \u00f3rg\u00e3os estaduais devem ser verificadas em im\u00f3veis com \u00e1rea de preserva\u00e7\u00e3o permanente ou hist\u00f3rico de obras relevantes.<\/p>\n<p>Checklist de due diligence local:<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p>Verifica\u00e7\u00e3o de licen\u00e7as ambientais em \u00f3rg\u00e3os como IBAMA, CETESB em S\u00e3o Paulo e IAT no Paran\u00e1.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Confirma\u00e7\u00e3o de zoneamento municipal e de uso permitido para o im\u00f3vel.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>An\u00e1lise das atas de assembleia condominial dos \u00faltimos dois anos.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Verifica\u00e7\u00e3o de obras estruturais planejadas, como fachada, elevadores e impermeabiliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Confirma\u00e7\u00e3o de regularidade de reformas internas, com averba\u00e7\u00e3o de amplia\u00e7\u00f5es quando houver.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Verifica\u00e7\u00e3o do habite-se para constru\u00e7\u00f5es ou amplia\u00e7\u00f5es realizadas.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Em Curitiba, <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/horstsadvocacia.adv.br\/advogado-compra-venda-imovel\">confirmar que a \u00e1rea e a constru\u00e7\u00e3o registradas na matr\u00edcula correspondem ao im\u00f3vel f\u00edsico<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Em S\u00e3o Paulo, verificar restri\u00e7\u00f5es de gabarito e tombamento em bairros como o Higien\u00f3polis e nos Jardins.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote>\n<p><strong>\u2705 Como corrigir<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\n<p>Regularizar irregularidades construtivas antes do fechamento, com apresenta\u00e7\u00e3o de projeto aprovado e pagamento de taxas municipais, e exigir que o vendedor apresente a averba\u00e7\u00e3o atualizada antes da assinatura da escritura.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Para im\u00f3veis com hist\u00f3rico de uso comercial ou industrial, solicitar certid\u00e3o de passivo ambiental ao \u00f3rg\u00e3o estadual competente.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/imovia.ai\/o-que-verificar-antes-de-comprar-apartamento-usado-em-curitiba\">Em transa\u00e7\u00f5es complexas com heran\u00e7a, m\u00faltiplos propriet\u00e1rios ou \u00f4nus antigos, contratar advogado especializado al\u00e9m da an\u00e1lise do corretor ou do banco<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<h2>Crit\u00e9rios de sucesso<\/h2>\n<p>Uma transa\u00e7\u00e3o bem conduzida apresenta alguns indicadores objetivos que mostram a qualidade da due diligence.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p><strong>Prazo:<\/strong> due diligence completa conclu\u00edda em at\u00e9 30 dias corridos a partir da proposta aceita.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Cobertura documental:<\/strong> 100% das certid\u00f5es do vendedor obtidas em todas as comarcas de domic\u00edlio.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Consist\u00eancia da matr\u00edcula:<\/strong> \u00e1rea registrada, constru\u00e7\u00e3o averbada e n\u00famero \u00fanico do CIB em linha com a realidade f\u00edsica do im\u00f3vel.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Aus\u00eancia de \u00f4nus n\u00e3o cancelados:<\/strong> inexist\u00eancia de hipoteca, penhora ou indisponibilidade ativa na matr\u00edcula no momento da lavratura.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Origem dos recursos documentada:<\/strong> rastreabilidade integral entre os recursos utilizados e as declara\u00e7\u00f5es fiscais do comprador.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Registro conclu\u00eddo:<\/strong> escritura registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, com matr\u00edcula em nome do comprador.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Dicas avan\u00e7adas e pr\u00f3ximos passos<\/h2>\n<p>Algumas pr\u00e1ticas complementares reduzem riscos e ajudam a alinhar o im\u00f3vel escolhido com a estrat\u00e9gia patrimonial do comprador.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p><strong>Valida\u00e7\u00e3o do contexto local:<\/strong> em S\u00e3o Paulo, bairros como o Itaim Bibi, a Vila Nova Concei\u00e7\u00e3o e o Jardim Europa t\u00eam din\u00e2micas de oferta e demanda distintas, enquanto em Curitiba, Batel e Ecoville apresentam perfis de valoriza\u00e7\u00e3o diferentes.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Verifica\u00e7\u00e3o de tend\u00eancias regulat\u00f3rias:<\/strong> <a target=\"_blank\" rel=\"noindex nofollow\" href=\"https:\/\/globallawexperts.com\/reforma-tributria-incorporao-imobiliria-2026\">no per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o 2026\u20132028, compradores e vendedores devem reter e organizar comprovantes de ITBI, certid\u00f5es de quita\u00e7\u00e3o fiscal, contratos e laudos t\u00e9cnicos para demonstrar conformidade com as regras transit\u00f3rias do IBS\/CBS<\/a>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Refinamento de crit\u00e9rios:<\/strong> ap\u00f3s a due diligence, revisar se o im\u00f3vel atende aos crit\u00e9rios originais de localiza\u00e7\u00e3o, metragem e padr\u00e3o construtivo antes de avan\u00e7ar para a escritura.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><strong>Assessoria especializada:<\/strong> corretores com experi\u00eancia em im\u00f3veis de alto padr\u00e3o identificam riscos documentais ainda na fase de proposta, o que reduz retrabalho e custos com certid\u00f5es desnecess\u00e1rias.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Temas relacionados para aprofundamento incluem financiamento imobili\u00e1rio para im\u00f3veis acima de R$ 1 milh\u00e3o, tributa\u00e7\u00e3o de ganho de capital na venda de im\u00f3veis residenciais e an\u00e1lise de valoriza\u00e7\u00e3o por bairro em S\u00e3o Paulo e Curitiba.<\/p>\n<h2>Perguntas frequentes<\/h2>\n<h3>Quanto tempo leva o processo completo de compra de um im\u00f3vel acima de R$ 1 milh\u00e3o?<\/h3>\n<p>O processo completo, da reuni\u00e3o de documentos pessoais ao registro da escritura, costuma levar de 30 a 90 dias. O prazo varia conforme a complexidade da due diligence, o n\u00famero de comarcas onde o vendedor teve domic\u00edlio, a exist\u00eancia de \u00f4nus a cancelar e eventuais irregularidades construtivas a regularizar. Transa\u00e7\u00f5es com financiamento banc\u00e1rio tendem a ser mais longas, porque incluem vistoria e aprova\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito pela institui\u00e7\u00e3o financeira.<\/p>\n<h3>Quais s\u00e3o os custos adicionais al\u00e9m do pre\u00e7o do im\u00f3vel?<\/h3>\n<p>Os principais custos adicionais incluem o ITBI, os emolumentos de cart\u00f3rio e eventuais honor\u00e1rios de assessoria. Em S\u00e3o Paulo, o ITBI corresponde a 3% sobre o maior valor entre o de transa\u00e7\u00e3o e o valor venal de refer\u00eancia. Em Curitiba, a al\u00edquota padr\u00e3o \u00e9 de 2,7% sobre o maior valor entre o de transa\u00e7\u00e3o e o valor venal atribu\u00eddo pelo munic\u00edpio. Os emolumentos do cart\u00f3rio de notas para lavratura da escritura costumam ficar entre 0,5% e 1% do valor do im\u00f3vel. A taxa de registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis geralmente varia de 0,3% a 0,6% do valor declarado. Em alguns casos, o comprador tamb\u00e9m arca com honor\u00e1rios advocat\u00edcios ou de consultoria especializada.<\/p>\n<h3>Como o PilarHomes pode apoiar a compra de um im\u00f3vel de luxo?<\/h3>\n<p>O PilarHomes oferece curadoria de im\u00f3veis de alto padr\u00e3o em S\u00e3o Paulo e Curitiba, com foco em documenta\u00e7\u00e3o consistente e hist\u00f3rico transparente de cada ativo. A plataforma re\u00fane informa\u00e7\u00f5es de matr\u00edcula, dados de condom\u00ednio, contexto de bairro e hist\u00f3rico de oferta, o que reduz o tempo de an\u00e1lise e aumenta a seguran\u00e7a da decis\u00e3o. Para due diligence completa e apoio na escolha do im\u00f3vel, <a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/www.pilarhomes.com.br?utm_source=blogpost&amp;utm_medium=agent&amp;utm_campaign=ia&amp;utm_content=alwayson&amp;utm_term=conteudo\">acesse o PilarHomes<\/a> e explore as op\u00e7\u00f5es dispon\u00edveis nas principais regi\u00f5es de alto padr\u00e3o das duas cidades.<\/p>\n<h2>Saiba mais<\/h2>\n<ul>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/pilarhomes.com.br\/panorama\/imoveis-de-luxo-compra-eficiente\">Im\u00f3veis de luxo: passo a passo para uma compra eficiente<\/a><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/pilarhomes.com.br\/panorama\/comprar-imovel-luxo-sao-paulo\">Comprar im\u00f3vel de alto padr\u00e3o em S\u00e3o Paulo: passo a passo<\/a><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/pilarhomes.com.br\/panorama\/como-comprar-imoveis-alto-padrao\">Como comprar im\u00f3veis de alto padr\u00e3o: guia completo<\/a><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/pilarhomes.com.br\/panorama\/documentos-para-vender-casa-luxo\">Documentos para vender casa de alto padr\u00e3o: guia de 2026<\/a><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p><a target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\" href=\"https:\/\/pilarhomes.com.br\/panorama\/onde-comprar-casa-luxo-confiavel\">Como comprar uma casa de luxo com seguran\u00e7a em SP<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saiba quais documentos reunir para comprar um im\u00f3vel de luxo com seguran\u00e7a. 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