Impostos na compra e venda de imóveis: guia completo

Escrito por: Rodrigo Bellotto, Corretor parceiro PilarHomes | Última atualização: 23 de julho de 2026

Principais lições deste artigo

• Em São Paulo o ITBI é de 3% e em Curitiba 2,7% sobre o maior valor entre transação e venal, pago pelo comprador antes da escritura.

• Os custos cartorários e de registro podem representar entre 3% e 5% do valor do imóvel em transações acima de R$ 1 milhão.

• O vendedor pode obter isenção de IR sobre ganho de capital se reinvestir o valor integral da venda em outro imóvel residencial em até 180 dias.

• Separar benfeitorias comprovadas por nota fiscal do custo de aquisição reduz o ganho de capital tributável.

• Para comprar ou vender imóveis de alto padrão em São Paulo e em Curitiba, conte com a expertise do PilarHomes: acesse aqui e conduza a negociação com mais segurança.

O que você vai encontrar neste guia?

• Quem paga cada tributo na transação

• Alíquotas de ITBI em São Paulo e em Curitiba em 2026

• Emolumentos cartorários para imóveis acima de R$ 1 milhão

• IR sobre ganho de capital, com alíquotas progressivas e cálculo via GCAP

• Isenção de R$ 440 mil e isenção por reinvestimento em 180 dias

• Árvore de decisão para identificar a isenção aplicável

• Riscos e erros comuns

• Checklist final de documentos e etapas

Panorama do mercado imobiliário de alto padrão em 2026

O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo e em Curitiba mantém demanda aquecida. A Selic em 14,25% ao ano eleva o custo de financiamento e torna o planejamento tributário ainda mais relevante. Os impostos na compra e venda de imóveis não são negociáveis, ao contrário do preço do bem, e compõem uma parcela fixa que precisa entrar no orçamento desde o início da jornada.

Os próximos tópicos detalham como ITBI, escritura, registro e IR sobre ganho de capital impactam o custo total da operação em São Paulo e em Curitiba, com foco em imóveis acima de R$ 1 milhão.

Tabela comparativa de custos totais (ITBI + cartório)

A tabela abaixo apresenta os intervalos de custo para imóveis acima de R$ 1 milhão nas duas cidades, com base nas alíquotas e tabelas de emolumentos vigentes em 2026. A principal diferença está na alíquota de ITBI, de 3% em São Paulo e 2,7% em Curitiba, enquanto o FUNREJUS paranaense reduz parte dessa vantagem.

Item	São Paulo	Curitiba	Quem paga
ITBI	3% sobre o maior valor (transação ou valor venal)	2,7% sobre o maior valor entre o venal de mercado e o da transação, sem alíquota diferenciada de 3% para imóveis acima de R$ 1 milhão	Comprador
Escritura pública	conforme tabela do TJSP	valores variáveis conforme tabela de emolumentos do TJPR	Comprador
Registro de imóveis	conforme tabela do TJSP	conforme tabela de emolumentos do TJPR acrescido do FUNREJUS	Comprador
FUNREJUS (PR)	Não aplicável	0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios de protesto de títulos, registros de imóveis e tabelionatos	Comprador

Para um imóvel de R$ 1,5 milhão em São Paulo, os custos totais de fechamento, somando ITBI, escritura e registro, podem representar entre 3% e 5% do valor do imóvel.

Critérios e variáveis de análise: comprador

São Paulo

São Paulo aplica alíquota flat de 3% de ITBI sobre o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência municipal. O comprador deve pagar o ITBI antes da lavratura da escritura pública no cartório. Além do ITBI, o comprador arca com a escritura pública e o registro de imóveis conforme tabela do TJSP. Em compras financiadas via SFH, a escritura pública pode ser dispensada, o que reduz os custos cartorários.

Curitiba

Em Curitiba, a alíquota padrão do ITBI é de 2,7% sobre o maior valor entre o venal de mercado e o da transação, sem alíquota diferenciada de 3% para imóveis acima de R$ 1 milhão. Além do ITBI, Curitiba e demais municípios paranaenses cobram o FUNREJUS de 0,2%, taxa destinada ao fundo do Poder Judiciário do Paraná, incidente sobre atos de cartórios de protesto de títulos, registros de imóveis e tabelionatos.

Critérios e variáveis de análise: vendedor

O vendedor não paga ITBI nem emolumentos cartorários, mas pode ser tributado pelo IR sobre o ganho de capital obtido na venda. As alíquotas progressivas são: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Para a maioria das transações residenciais de alto padrão em São Paulo e em Curitiba, a alíquota efetiva é de 15%. O imposto é calculado pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), com pagamento até o último dia útil do mês seguinte à operação.

ITBI: quanto custa e quem paga?

O ITBI é pago pelo comprador antes da lavratura da escritura pública, e a base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência do município. A decisão do STJ no Tema Repetitivo 1.113 define que o ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação, salvo se o município demonstrar, em processo administrativo, que o preço declarado está abaixo do valor de mercado. Na prática, São Paulo continua emitindo guias com base no valor venal de referência, o que leva o contribuinte a pagar primeiro e contestar depois para buscar restituição.

Escritura e registro: custos cartorários

Em São Paulo, os emolumentos seguem tabela fixa por faixa de valor publicada pelo TJSP. A estrutura é regressiva em termos percentuais, com redução da alíquota efetiva conforme o valor do imóvel aumenta. Certidões, reconhecimentos de firma e autenticações adicionam entre R$ 500 e R$ 1.000 ao custo total. Em Curitiba, os valores de registro tendem a ser inferiores aos de São Paulo, mas a taxa de FUNREJUS mencionada anteriormente eleva o custo final.

IR sobre ganho de capital: alíquotas e cálculo

As alíquotas progressivas de IR sobre ganho de capital para pessoas físicas foram introduzidas pela Lei 13.259/2016 e permanecem em vigor para 2026. A Lei Complementar 214/2025, que institui IBS e CBS, não altera as regras de IR sobre ganho de capital imobiliário. O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado na DIRPF, com possibilidade de inclusão de benfeitorias comprovadas por nota fiscal.

Isenção de R$ 440 mil: quando a venda abaixo desse valor isenta do IR?

A isenção de R$ 440 mil exige que o imóvel seja o único do contribuinte, que o preço de venda seja igual ou inferior a R$ 440.000 e que não tenha ocorrido outra alienação nos cinco anos anteriores. O limite é absoluto: vender por R$ 440.001 implica perda total da isenção, e não apenas sobre o valor excedente. Para imóveis de alto padrão acima de R$ 1 milhão, essa isenção não se aplica pelo critério de valor, mas continua relevante para quem vende um único imóvel de menor valor para migrar ao segmento de alto padrão.

Isenção por reinvestimento em 180 dias

O art. 39 da Lei 11.196/2005 garante isenção total de IR sobre ganho de capital quando o produto integral da venda de um imóvel residencial é reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, contados da data do contrato de venda. O reinvestimento parcial gera isenção proporcional. O benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada cinco anos. Zachariah Zagol, sócio fundador do ZS Advogados, resume o impacto financeiro em um exemplo prático: “Se você está vendendo um apartamento de R$ 2 milhões com ganho de R$ 1 milhão, o imposto seria de R$ 150.000. Mas se reinvestir os R$ 2 milhões integrais em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, o imposto é zero. O timing e a documentação precisam ser precisos.”

Árvore de decisão: qual isenção de IR se aplica ao seu caso?

O fluxo abaixo ajuda a identificar a isenção aplicável em cada situação.

1. O preço de venda é igual ou inferior a R$ 440.000, o imóvel é o único do contribuinte no Brasil e não foi utilizada a isenção nos últimos 5 anos? Sim → isenção pelo art. 23 da Lei 9.250/1995, para único imóvel. Não → avance.

2. O imóvel vendido é residencial? Não → IR sobre ganho de capital é devido. Sim → avance.

3. Você pretende reinvestir o valor integral ou parcial da venda em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da data do contrato? Sim → isenção total ou proporcional pelo art. 39 da Lei 11.196/2005. Não → IR sobre ganho de capital é devido, com alíquota entre 15% e 22,5%.

4. Você já usou a isenção de reinvestimento nos últimos 5 anos? Sim → IR é devido integralmente. Não → isenção aplicável.

Mesmo com as regras de isenção bem definidas, falhas de planejamento e de documentação podem eliminar benefícios fiscais ou gerar custos inesperados. A lista a seguir destaca os erros mais frequentes.

Riscos e erros comuns

• Não verificar a alíquota municipal vigente: em Curitiba a alíquota do ITBI é de 2,7% sobre o maior valor entre o venal de mercado e o da transação, sem diferenciação para imóveis acima de R$ 1 milhão.

• Esquecer o prazo de 180 dias: o prazo começa na data do contrato de venda, e não na data da escritura. Atrasos na aquisição do novo imóvel eliminam a isenção integralmente.

• Não separar benfeitorias do custo de aquisição: reformas comprovadas por nota fiscal reduzem o ganho de capital tributável. Sem documentação, o ganho é calculado sobre o valor bruto.

• Assumir que o valor venal é a base de cálculo do ITBI: após o Tema 1.113 do STJ, a base deve ser o valor da transação, mas muitos municípios ainda emitem guias pelo valor venal. Contestar pode gerar restituição.

• Ignorar o FUNREJUS no Paraná: a taxa de 0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação em atos de registros de imóveis e tabelionatos precisa entrar no planejamento de custos.

Recorte regional: diferenças de ITBI entre São Paulo e Curitiba

A tabela a seguir resume as diferenças estruturais de ITBI entre as duas cidades. A economia de 0,3 ponto percentual em Curitiba é parcialmente compensada pelo FUNREJUS de 0,2%, o que reduz a vantagem nominal da alíquota menor.

Critério	São Paulo	Curitiba
Alíquota para imóveis acima de R$ 1 milhão	3% (flat)	2,7% (padrão, sem diferenciação)
Base de cálculo	Maior entre valor de transação e valor venal de referência	Maior entre valor de transação e valor cadastral
Taxa adicional	Não aplicável	FUNREJUS de 0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios
ITBI em imóvel de R$ 2 milhões	R$ 60.000	R$ 54.000 + FUNREJUS

Uso de dados e inteligência de mercado

O uso de dados históricos de transações em um endereço específico ajuda compradores e vendedores a calibrar o preço com base em evidências concretas. O Radar PilarHomes oferece acesso gratuito ao histórico de transações de imóveis em endereços selecionados de São Paulo Capital, o que amplia a inteligência de mercado disponível para embasar decisões. Para consultar, basta enviar mensagem no WhatsApp para o número 11 93620-8601.

Checklist prático de documentos e etapas

Para o comprador:

1. Solicitar certidão de matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, que serve como base para verificar a situação jurídica do bem.

2. Verificar a existência de ônus reais, hipotecas ou penhoras na matrícula, pois qualquer gravame não resolvido pode impedir o registro ou gerar passivos futuros.

3. Obter certidões negativas do vendedor, como Receita Federal, Justiça Federal, Justiça Estadual e Justiça do Trabalho, para reduzir o risco de penhoras posteriores sobre o imóvel.

4. Calcular o ITBI com base no maior valor entre preço de transação e valor venal de referência, considerando a possibilidade de contestação quando houver divergência relevante.

5. Pagar o ITBI antes da lavratura da escritura pública, condição necessária para prosseguir com o registro.

6. Lavrar a escritura pública no cartório de notas, salvo nos casos em que o financiamento pelo SFH dispense essa etapa.

7. Registrar a escritura no cartório de registro de imóveis, etapa que consolida a transferência da propriedade.

8. Em Curitiba, recolher a taxa de FUNREJUS de 0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios.

Para o vendedor:

1. Levantar o custo de aquisição declarado na DIRPF, incluindo benfeitorias com nota fiscal, para reduzir o ganho de capital tributável.

2. Calcular o ganho de capital no GCAP antes de assinar o contrato, o que permite estimar o IR devido ou a economia potencial com isenções.

3. Verificar elegibilidade à isenção de R$ 440.000 ou à isenção por reinvestimento em 180 dias, considerando o histórico dos últimos cinco anos.

4. Se optar pelo reinvestimento, identificar o novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias contados da data do contrato de venda.

5. Pagar o IR sobre ganho de capital até o último dia útil do mês seguinte à venda, quando houver imposto devido.

6. Declarar a operação na DIRPF do exercício correspondente, informando venda, compra e eventual uso de isenção.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI na compra de um imóvel?

O ITBI é responsabilidade do comprador em transações imobiliárias no Brasil. O pagamento deve ocorrer antes da lavratura da escritura pública no cartório de notas. Embora seja possível negociar a divisão de custos em contratos de imóveis usados, a obrigação legal recai sobre o adquirente. Em São Paulo a alíquota é de 3% e em Curitiba a alíquota padrão é de 2,7%, ambas calculadas sobre o maior valor entre o preço declarado e o valor venal de referência municipal.

Qual é a diferença entre a isenção de R$ 440 mil e a isenção por reinvestimento em 180 dias?

Esses benefícios são distintos e independentes. A isenção de R$ 440 mil aplica-se quando o vendedor possui apenas um imóvel no Brasil, o preço de venda não supera R$ 440.000 e ele não utilizou a isenção nos cinco anos anteriores, sem exigência de reinvestimento do valor. A isenção por reinvestimento em 180 dias aplica-se a qualquer imóvel residencial, independentemente do valor de venda, desde que o produto integral ou parcial seja reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias da data do contrato de venda, e o benefício não tenha sido utilizado nos cinco anos anteriores.

Como calcular o ganho de capital na venda de um imóvel?

O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de alienação, que é o preço de venda, e o custo de aquisição registrado na declaração de IR. O custo de aquisição pode incluir benfeitorias comprovadas por nota fiscal. O cálculo é feito pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o GCAP, disponibilizado pela Receita Federal. Sobre o ganho apurado incidem as alíquotas progressivas de IR, que variam de 15% para ganhos até R$ 5 milhões e chegam a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à operação.

Curitiba cobra ITBI mais barato do que São Paulo para imóveis acima de R$ 1 milhão?

Para imóveis acima de R$ 1 milhão, São Paulo aplica alíquota de 3% enquanto Curitiba aplica 2,7%, ambas sobre o maior valor entre o preço de transação e o venal. A diferença relevante em Curitiba é a cobrança adicional do FUNREJUS, conforme as regras para atos cartorários, que eleva o custo total do comprador em relação a São Paulo. Para imóveis de menor valor, Curitiba pode aplicar a mesma alíquota de 2,7%, e o segmento de alto padrão segue as mesmas regras de base de cálculo.

Onde encontrar imóveis de alto padrão para comprar em São Paulo e em Curitiba?

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Conclusão

Os impostos na compra e venda de imóveis em 2026 seguem regras claras, mas exigem atenção a detalhes como alíquota municipal correta, base de cálculo do ITBI, prazo de 180 dias para reinvestimento e documentação de benfeitorias. Em São Paulo e em Curitiba, transações acima de R$ 1 milhão envolvem ITBI de 3% e 2,7% respectivamente, emolumentos cartorários definidos em tabelas estaduais e IR progressivo sobre o ganho de capital. Esses custos podem representar entre 4% e 6% do valor do imóvel para o comprador, além da tributação sobre o ganho para o vendedor. Planejar esses valores com antecedência reduz o risco de surpresas e permite conduzir a negociação com mais segurança.

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