# Impostos na compra e venda de imóveis: guia completo

> ITBI, IR sobre ganho de capital e custos de cartório: saiba quem paga o quê, quais isenções existem e negocie com segurança com o PilarHomes.

**Published:** 2026-06-24 | **Updated:** 2026-10-07 | **Author:** pilar
**URL:** https://www.pilarhomes.com.br/panorama/impostos-compra-venda-imoveis
**Type:** post

**Categories:** Mercado imobiliário e investimento

![Impostos na compra e venda de imóveis: guia completo](https://panorama.pilarhomes.com.br/wp-content/uploads/sites/47/2026/06/1782250887630-1c430e737e85-1024x572.webp)

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## Content

*Escrito por: Rodrigo Bellotto, Corretor parceiro PilarHomes | Última atualização: 23 de julho de 2026*

## Principais lições deste artigo

- Em São Paulo o ITBI é de 3% e em Curitiba 2,7% sobre o maior valor entre transação e venal, pago pelo comprador antes da escritura.
- Os custos cartorários e de registro podem representar entre 3% e 5% do valor do imóvel em transações acima de R$ 1 milhão.
- O vendedor pode obter isenção de IR sobre ganho de capital se reinvestir o valor integral da venda em outro imóvel residencial em até 180 dias.
- Separar benfeitorias comprovadas por nota fiscal do custo de aquisição reduz o ganho de capital tributável.
- Para comprar ou vender imóveis de alto padrão em São Paulo e em Curitiba, conte com a expertise do PilarHomes: [acesse aqui](https://www.pilarhomes.com.br/?utm_source=ai-growth-agent&utm_term=impostos-compra-venda-imoveis&utm_medium=agent) e conduza a negociação com mais segurança.

## O que você vai encontrar neste guia?

- Quem paga cada tributo na transação
- Alíquotas de ITBI em São Paulo e em Curitiba em 2026
- Emolumentos cartorários para imóveis acima de R$ 1 milhão
- IR sobre ganho de capital, com alíquotas progressivas e cálculo via GCAP
- Isenção de R$ 440 mil e isenção por reinvestimento em 180 dias
- Árvore de decisão para identificar a isenção aplicável
- Riscos e erros comuns
- Checklist final de documentos e etapas

## Panorama do mercado imobiliário de alto padrão em 2026

O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo e em Curitiba mantém demanda aquecida. A [Selic em 14,25% ao ano](https://practiceguides.chambers.com/practice-guides/real-estate-2026/brazil/trends-and-developments) eleva o custo de financiamento e torna o planejamento tributário ainda mais relevante. Os impostos na compra e venda de imóveis não são negociáveis, ao contrário do preço do bem, e compõem uma parcela fixa que precisa entrar no orçamento desde o início da jornada.

Os próximos tópicos detalham como ITBI, escritura, registro e IR sobre ganho de capital impactam o custo total da operação em São Paulo e em Curitiba, com foco em imóveis acima de R$ 1 milhão.

## Tabela comparativa de custos totais (ITBI + cartório)

A tabela abaixo apresenta os intervalos de custo para imóveis acima de R$ 1 milhão nas duas cidades, com base nas alíquotas e tabelas de emolumentos vigentes em 2026. A principal diferença está na alíquota de ITBI, de 3% em São Paulo e 2,7% em Curitiba, enquanto o FUNREJUS paranaense reduz parte dessa vantagem.

| Item | São Paulo | Curitiba | Quem paga |
| --- | --- | --- | --- |
| ITBI | 3% sobre o maior valor (transação ou valor venal) | [2,7% sobre o maior valor entre o venal de mercado e o da transação](https://apartamentolivre.com.br/itbi-curitiba), sem alíquota diferenciada de 3% para imóveis acima de R$ 1 milhão | Comprador |
| Escritura pública | [conforme tabela do TJSP](https://parcelaimovel.com/blog/custas-cartorarias-compra-imovel-por-estado) | valores variáveis conforme tabela de emolumentos do TJPR | Comprador |
| Registro de imóveis | [conforme tabela do TJSP](https://parcelaimovel.com/blog/custas-cartorarias-compra-imovel-por-estado) | conforme tabela de emolumentos do TJPR acrescido do FUNREJUS | Comprador |
| FUNREJUS (PR) | Não aplicável | [0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios de protesto de títulos, registros de imóveis e tabelionatos](https://ribpr.org.br/wp-content/uploads/2023/05/SEI_TJPR-8244932-Of%C3%ADcio.pdf) | Comprador |

Para um imóvel de R$ 1,5 milhão em São Paulo, os custos totais de fechamento, somando ITBI, escritura e registro, podem representar entre 3% e 5% do valor do imóvel.

## Critérios e variáveis de análise: comprador

### São Paulo

São Paulo aplica alíquota flat de 3% de ITBI sobre o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência municipal. O comprador deve pagar o ITBI antes da lavratura da escritura pública no cartório. Além do ITBI, o comprador arca com a escritura pública e o registro de imóveis conforme tabela do TJSP. Em compras financiadas via SFH, [a escritura pública pode ser dispensada, o que reduz os custos cartorários](https://quickusecalculator.com/pt/blog/custos-invisiveis-comprar-imovel-2026).

### Curitiba

[Em Curitiba, a alíquota padrão do ITBI é de 2,7% sobre o maior valor entre o venal de mercado e o da transação, sem alíquota diferenciada de 3% para imóveis acima de R$ 1 milhão](https://apartamentolivre.com.br/itbi-curitiba). Além do ITBI, Curitiba e demais municípios paranaenses cobram o FUNREJUS de 0,2%, taxa destinada ao fundo do Poder Judiciário do Paraná, incidente sobre atos de cartórios de protesto de títulos, registros de imóveis e tabelionatos.

## Critérios e variáveis de análise: vendedor

O vendedor não paga ITBI nem emolumentos cartorários, mas pode ser tributado pelo IR sobre o ganho de capital obtido na venda. [As alíquotas progressivas são: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões](https://taxprosrated.com/global/jurisdictions/country/br/topic/capital-gains-tax). Para a maioria das transações residenciais de alto padrão em São Paulo e em Curitiba, a alíquota efetiva é de 15%. O imposto é calculado pelo [Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), com pagamento até o último dia útil do mês seguinte à operação](https://g1.globo.com/economia/noticia/2026/04/22/imposto-de-renda-2026-como-declarar-ganhos-com-imoveis-e-quando-ha-isencao-no-reinvestimento.ghtml).

## ITBI: quanto custa e quem paga?

O ITBI é pago pelo comprador antes da lavratura da escritura pública, e a base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência do município. A decisão do STJ no Tema Repetitivo 1.113 define que o ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação, salvo se o município demonstrar, em processo administrativo, que o preço declarado está abaixo do valor de mercado. Na prática, São Paulo continua emitindo guias com base no valor venal de referência, [o que leva o contribuinte a pagar primeiro e contestar depois para buscar restituição](https://quickusecalculator.com/pt/blog/itbi-2026-como-calcular-cada-cidade).

## Escritura e registro: custos cartorários

[Em São Paulo, os emolumentos seguem tabela fixa por faixa de valor publicada pelo TJSP](https://parcelaimovel.com/blog/custas-cartorarias-compra-imovel-por-estado). A estrutura é regressiva em termos percentuais, com redução da alíquota efetiva conforme o valor do imóvel aumenta. Certidões, reconhecimentos de firma e autenticações adicionam entre R$ 500 e R$ 1.000 ao custo total. Em Curitiba, os valores de registro tendem a ser inferiores aos de São Paulo, mas a taxa de FUNREJUS mencionada anteriormente eleva o custo final.

## IR sobre ganho de capital: alíquotas e cálculo

[As alíquotas progressivas de IR sobre ganho de capital para pessoas físicas foram introduzidas pela Lei 13.259/2016 e permanecem em vigor para 2026](https://taxprosrated.com/global/jurisdictions/country/br/topic/capital-gains-tax). A [Lei Complementar 214/2025, que institui IBS e CBS, não altera as regras de IR sobre ganho de capital imobiliário](https://practiceguides.chambers.com/practice-guides/real-estate-2026/brazil/trends-and-developments). O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado na DIRPF, com possibilidade de inclusão de benfeitorias comprovadas por nota fiscal.

## Isenção de R$ 440 mil: quando a venda abaixo desse valor isenta do IR?

[A isenção de R$ 440 mil exige que o imóvel seja o único do contribuinte, que o preço de venda seja igual ou inferior a R$ 440.000 e que não tenha ocorrido outra alienação nos cinco anos anteriores](https://contabillagoazul.com.br/isencao-do-ganho-de-capital-na-alienacao-de-imovel-ate-440-mil-reais/). O limite é absoluto: vender por R$ 440.001 implica perda total da isenção, e não apenas sobre o valor excedente. Para imóveis de alto padrão acima de R$ 1 milhão, essa isenção não se aplica pelo critério de valor, mas continua relevante para quem vende um único imóvel de menor valor para migrar ao segmento de alto padrão.

## Isenção por reinvestimento em 180 dias

[O art. 39 da Lei 11.196/2005 garante isenção total de IR sobre ganho de capital quando o produto integral da venda de um imóvel residencial é reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, contados da data do contrato de venda](https://g1.globo.com/economia/noticia/2026/04/22/imposto-de-renda-2026-como-declarar-ganhos-com-imoveis-e-quando-ha-isencao-no-reinvestimento.ghtml). O reinvestimento parcial gera isenção proporcional. O benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada cinco anos. Zachariah Zagol, sócio fundador do ZS Advogados, resume o impacto financeiro em um exemplo prático: “Se você está vendendo um apartamento de R$ 2 milhões com ganho de R$ 1 milhão, o imposto seria de R$ 150.000. Mas se reinvestir os R$ 2 milhões integrais em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, o imposto é zero. O timing e a documentação precisam ser precisos.”

## Árvore de decisão: qual isenção de IR se aplica ao seu caso?

O fluxo abaixo ajuda a identificar a isenção aplicável em cada situação.

1. O preço de venda é igual ou inferior a R$ 440.000, o imóvel é o único do contribuinte no Brasil e não foi utilizada a isenção nos últimos 5 anos? **Sim** → isenção pelo art. 23 da Lei 9.250/1995, para único imóvel. **Não** → avance.
2. O imóvel vendido é residencial? **Não** → IR sobre ganho de capital é devido. **Sim** → avance.
3. Você pretende reinvestir o valor integral ou parcial da venda em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da data do contrato? **Sim** → isenção total ou proporcional pelo art. 39 da Lei 11.196/2005. **Não** → IR sobre ganho de capital é devido, com alíquota entre 15% e 22,5%.
4. Você já usou a isenção de reinvestimento nos últimos 5 anos? **Sim** → IR é devido integralmente. **Não** → isenção aplicável.

Mesmo com as regras de isenção bem definidas, falhas de planejamento e de documentação podem eliminar benefícios fiscais ou gerar custos inesperados. A lista a seguir destaca os erros mais frequentes.

## Riscos e erros comuns

- **Não verificar a alíquota municipal vigente:** em Curitiba a alíquota do ITBI é de 2,7% sobre o maior valor entre o venal de mercado e o da transação, sem diferenciação para imóveis acima de R$ 1 milhão.
- **Esquecer o prazo de 180 dias:** o prazo começa na data do contrato de venda, e não na data da escritura. Atrasos na aquisição do novo imóvel eliminam a isenção integralmente.
- **Não separar benfeitorias do custo de aquisição:** reformas comprovadas por nota fiscal reduzem o ganho de capital tributável. Sem documentação, o ganho é calculado sobre o valor bruto.
- **Assumir que o valor venal é a base de cálculo do ITBI:** após o Tema 1.113 do STJ, a base deve ser o valor da transação, mas muitos municípios ainda emitem guias pelo valor venal. Contestar pode gerar restituição.
- **Ignorar o FUNREJUS no Paraná:** a taxa de 0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação em atos de registros de imóveis e tabelionatos precisa entrar no planejamento de custos.

## Recorte regional: diferenças de ITBI entre São Paulo e Curitiba

A tabela a seguir resume as diferenças estruturais de ITBI entre as duas cidades. A economia de 0,3 ponto percentual em Curitiba é parcialmente compensada pelo FUNREJUS de 0,2%, o que reduz a vantagem nominal da alíquota menor.

| Critério | São Paulo | Curitiba |
| --- | --- | --- |
| Alíquota para imóveis acima de R$ 1 milhão | 3% (flat) | [2,7% (padrão, sem diferenciação)](https://apartamentolivre.com.br/itbi-curitiba) |
| Base de cálculo | Maior entre valor de transação e valor venal de referência | Maior entre valor de transação e valor cadastral |
| Taxa adicional | Não aplicável | [FUNREJUS de 0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios](https://ribpr.org.br/wp-content/uploads/2023/05/SEI_TJPR-8244932-Of%C3%ADcio.pdf) |
| ITBI em imóvel de R$ 2 milhões | R$ 60.000 | R$ 54.000 + FUNREJUS |

## Uso de dados e inteligência de mercado

O uso de dados históricos de transações em um endereço específico ajuda compradores e vendedores a calibrar o preço com base em evidências concretas. O Radar PilarHomes oferece acesso gratuito ao histórico de transações de imóveis em endereços selecionados de São Paulo Capital, o que amplia a inteligência de mercado disponível para embasar decisões. Para consultar, basta enviar mensagem no WhatsApp para o número 11 93620-8601.

## Checklist prático de documentos e etapas

Para o comprador:

1. Solicitar certidão de matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, que serve como base para verificar a situação jurídica do bem.
2. Verificar a existência de ônus reais, hipotecas ou penhoras na matrícula, pois qualquer gravame não resolvido pode impedir o registro ou gerar passivos futuros.
3. Obter certidões negativas do vendedor, como Receita Federal, Justiça Federal, Justiça Estadual e Justiça do Trabalho, para reduzir o risco de penhoras posteriores sobre o imóvel.
4. Calcular o ITBI com base no maior valor entre preço de transação e valor venal de referência, considerando a possibilidade de contestação quando houver divergência relevante.
5. Pagar o ITBI antes da lavratura da escritura pública, condição necessária para prosseguir com o registro.
6. Lavrar a escritura pública no cartório de notas, salvo nos casos em que o financiamento pelo SFH dispense essa etapa.
7. Registrar a escritura no cartório de registro de imóveis, etapa que consolida a transferência da propriedade.
8. Em Curitiba, recolher a taxa de FUNREJUS de 0,2% sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios.

Para o vendedor:

1. Levantar o custo de aquisição declarado na DIRPF, incluindo benfeitorias com nota fiscal, para reduzir o ganho de capital tributável.
2. Calcular o ganho de capital no GCAP antes de assinar o contrato, o que permite estimar o IR devido ou a economia potencial com isenções.
3. Verificar elegibilidade à isenção de R$ 440.000 ou à isenção por reinvestimento em 180 dias, considerando o histórico dos últimos cinco anos.
4. Se optar pelo reinvestimento, identificar o novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias contados da data do contrato de venda.
5. Pagar o IR sobre ganho de capital até o último dia útil do mês seguinte à venda, quando houver imposto devido.
6. Declarar a operação na DIRPF do exercício correspondente, informando venda, compra e eventual uso de isenção.

## Perguntas frequentes

### Quem paga o ITBI na compra de um imóvel?

O ITBI é responsabilidade do comprador em transações imobiliárias no Brasil. O pagamento deve ocorrer antes da lavratura da escritura pública no cartório de notas. Embora seja possível negociar a divisão de custos em contratos de imóveis usados, a obrigação legal recai sobre o adquirente. Em São Paulo a alíquota é de 3% e em Curitiba a alíquota padrão é de 2,7%, ambas calculadas sobre o maior valor entre o preço declarado e o valor venal de referência municipal.

### Qual é a diferença entre a isenção de R$ 440 mil e a isenção por reinvestimento em 180 dias?

Esses benefícios são distintos e independentes. A isenção de R$ 440 mil aplica-se quando o vendedor possui apenas um imóvel no Brasil, o preço de venda não supera R$ 440.000 e ele não utilizou a isenção nos cinco anos anteriores, sem exigência de reinvestimento do valor. A isenção por reinvestimento em 180 dias aplica-se a qualquer imóvel residencial, independentemente do valor de venda, desde que o produto integral ou parcial seja reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias da data do contrato de venda, e o benefício não tenha sido utilizado nos cinco anos anteriores.

### Como calcular o ganho de capital na venda de um imóvel?

O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de alienação, que é o preço de venda, e o custo de aquisição registrado na declaração de IR. O custo de aquisição pode incluir benfeitorias comprovadas por nota fiscal. O cálculo é feito pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o GCAP, disponibilizado pela Receita Federal. Sobre o ganho apurado incidem as alíquotas progressivas de IR, que variam de 15% para ganhos até R$ 5 milhões e chegam a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à operação.

### Curitiba cobra ITBI mais barato do que São Paulo para imóveis acima de R$ 1 milhão?

Para imóveis acima de R$ 1 milhão, São Paulo aplica alíquota de 3% enquanto Curitiba aplica 2,7%, ambas sobre o maior valor entre o preço de transação e o venal. A diferença relevante em Curitiba é a cobrança adicional do FUNREJUS, conforme as regras para atos cartorários, que eleva o custo total do comprador em relação a São Paulo. Para imóveis de menor valor, Curitiba pode aplicar a mesma alíquota de 2,7%, e o segmento de alto padrão segue as mesmas regras de base de cálculo.

### Onde encontrar imóveis de alto padrão para comprar em São Paulo e em Curitiba?

O PilarHomes reúne um portfólio amplo e atualizado de imóveis de alto padrão nas duas cidades, com propriedades comercializadas exclusivamente pelos corretores parceiros da rede Pilar e que não aparecem em outros portais. A plataforma conecta compradores diretamente a corretores especialistas verificados, sem anúncios duplicados ou informações desatualizadas. Para encontrar propriedades neste e em outros condomínios, acesse o PilarHomes: o endereço dos melhores endereços. [Acesse a plataforma aqui](https://www.pilarhomes.com.br/?utm_source=ai-growth-agent&utm_term=impostos-compra-venda-imoveis&utm_medium=agent).

## Conclusão

Os impostos na compra e venda de imóveis em 2026 seguem regras claras, mas exigem atenção a detalhes como alíquota municipal correta, base de cálculo do ITBI, prazo de 180 dias para reinvestimento e documentação de benfeitorias. Em São Paulo e em Curitiba, transações acima de R$ 1 milhão envolvem ITBI de 3% e 2,7% respectivamente, emolumentos cartorários definidos em tabelas estaduais e IR progressivo sobre o ganho de capital. Esses custos podem representar entre 4% e 6% do valor do imóvel para o comprador, além da tributação sobre o ganho para o vendedor. Planejar esses valores com antecedência reduz o risco de surpresas e permite conduzir a negociação com mais segurança.

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## Saiba mais

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- [Guia para investir no mercado imobiliário de alto padrão](https://pilarhomes.com.br/panorama/investir-mercado-imobiliario-alto-padrao?utm_source=ai-growth-agent&utm_term=impostos-compra-venda-imoveis&utm_medium=agent)
- [Bairros nobres de Curitiba: guia para comprar imóveis](https://pilarhomes.com.br/panorama/bairros-nobres-curitiba-imoveis?utm_source=ai-growth-agent&utm_term=impostos-compra-venda-imoveis&utm_medium=agent)

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    - **Name:** Rodrigo Bellotto
    - **JobTitle:** Corretor parceiro PilarHomes
    - **Url:** https://www.instagram.com/rodrigobellotto/
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## Available AI Resources

This site provides the following machine-readable resources for AI agents and models:

- **LLMs.txt:** [https://www.pilarhomes.com.br/panorama/llms.txt](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/llms.txt) — Basic site guide for Large Language Models
- **LLMs-Full.txt:** [https://www.pilarhomes.com.br/panorama/llms-full.txt](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/llms-full.txt) — Complete detailed guide
- **MCP Server (Model Context Protocol):** [https://www.pilarhomes.com.br/panorama/wp-json/ai-growth-seo/v1/mcp/](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/wp-json/ai-growth-seo/v1/mcp/) — Full MCP-compatible API for AI agents to discover, read, and analyze content
  - Manifest: [https://www.pilarhomes.com.br/panorama/wp-json/ai-growth-seo/v1/mcp/manifest](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/wp-json/ai-growth-seo/v1/mcp/manifest)
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## Discovery Endpoints for AI Agents

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## Citations

- [Guia de precificação de imóveis na Vila Mariana (2026)](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/valor-imoveis-vila-mariana)
- [Corretagem na venda de imóvel no Jardim Paulista](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/corretagem-venda-imovel-jardim-paulista)
- [Como vender um imóvel no Jardim Europa, São Paulo](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/vender-imovel-jardim-europa)
- [Documentos necessários para vender imóvel no Itaim Bibi](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/documentos-vender-imovel-itaim-bibi)
- [Documentos para vender seu imóvel no Bigorrilho](https://www.pilarhomes.com.br/panorama/documentos-para-vender-imovel-bigorrilho)

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